MỘT SỐ ĐIỂM MỚI NỔI BẬT VỀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(áp dụng từ ngày 08/8/2016)
Ls Nguyễn Ngọc Hoa & Ms Nguyễn Hồng Minh Thư
Ngày 23/6/2016, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ra đời và chính thức có hiệu lực ngày 08/8/2016, thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT 03 chương với 41 Điều, trên cơ sở kế thừa quy định của Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT (sau đây gọi tắt là TTLT 20/2011) hướng dẫn về thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ( sau đây gọi tắt là TTLT 09/2016) sửa đổi và bổ sung một số quy định mới như sau:
1. Ghi nhận trường hợp đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ dân sự của người khác.
Thực tế hoạt động thời gian qua nhiều tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong vấn đề đăng ký thế chấp đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác. Đặc biệt, khi phát sinh tranh chấp một số Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do cách hiểu đây thực chất là hợp đồng bảo lãnh trong khi Luật Đất đai năm 2013 không quy định biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Khắc phục vướng mắc trên, TTLT 09/2016 quy định: “Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều này bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”.[1]
2. Mở rộng các đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai được đăng ký thế chấp.
TTLT 20/2011 và các văn bản liên quan chỉ mới ghi nhận trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đối với các nhà ở được xây dựng trên diện tích đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân không được đề cập đến. Điều này phần nào hạn chế nhu cầu tiếp cận nguồn vốn vay của một bộ phận dân cư. TTLT 09/2016 khắc phục hạn chế này bằng quy định cụ thể về hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai gồm: hồ sơ đăng ký thế chấp dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở; Hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình.[2]
Ngoài ra, TTLT 09/2016 còn quy định các trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp và nguyên tắc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
3. Cơ quan đăng ký thế chấp không được tùy tiện từ chối đăng ký thế chấp
Nhằm khắc phục tình trạng cán bộ đăng ký của Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký và yêu cầu sửa đổi một số điều khoản của hợp đồng thế chấp đã được công chứng không có căn cứ pháp lý. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định Văn phòng đăng ký đất đai chỉ được từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký đối với 03 trường hợp sau:[3]
- Thông tin về tài sản thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
- Thông tin về bên thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.
Như vậy, cơ quan đăng ký thế chấp chỉ được phép từ chối đối với các sai sót về thông tin kỹ thuật (trừ trường hợp thứ 3), không được can thiệp vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp như thực tế đã diễn ra trong thời gian qua.
4. Bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp qua đường bưu điện hoặc đăng ký trực tuyến.
TTLT 09/2016 quy định các phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:[4]
- Nộp trực tiếp;
- Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm;
- Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.
Bổ sung phương thức nộp qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến, giúp việc đăng ký thuận tiện, giảm chi phí và tiết kiệm thời gian hơn.
5. Phân biệt rõ trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành chưa được chứng nhận quyền sở hữu.
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở) là các tài sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; hồ sơ đăng ký được quy định tại Điều 22 và 23
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký được quy định tại Điều 21.
Ngoài những điểm mới nêu trên, TTLT 09/2016 còn hướng dẫn cụ thể hơn về một số trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (Điều 24); thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất(Điều 6)…. Với những sửa đổi, bổ sung nêu trên, TTLT 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT được trông đợi sẽ góp phần khắc phục khó khăn, vướng mắc đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền chủ sử dụng, chủ sở hữu tài sản.
